我们从深圳现有的平均面积可以看到，大部分地区平均面积也都在90平米以下。所以我们以2-3室、总价500万以内做滤网直径，看看深圳目前在售或者即将开盘的新盘究竟在哪些地方。通过贝壳数据显示，可以看到目前符合500万刚需条件的，大部分集聚在宝安的西乡、沙井、松岗、光明、坂田、观澜、罗湖、布吉、龙岗中心城、坪山等区域。
这么看来除了核心区福田和南山外，可选择的广度还是较大的。如果再加上70-90平米的刚需面积，做筛选，罗湖因6.9万/平米最低的价格而被淘汰。那么符合条件密集度最高的，首先是罗湖北面的布吉地区。当然在选择新盘的时候，虽然500万买的是刚需盘，但在考虑地段因素时，我们务必把投资因素放在首要位置。所以，在这幅500万的新房地图上，布吉地区并不是好的选择标的。
因为它和罗湖性质相同，属于深圳的老城区，拥挤，拆旧改新难度大，道路规划很难有效改善，新盘的容积率还普遍较大，而且不在深圳的主要发展轴上，所以不做选择。除了布吉区域外，其他区域在售的500万刚需盘的密度相差不大。在这个范围内，根据投资价值的梯度排列，我认为宝安的西乡属于第一梯度，沙井、坂田属于第二梯队，光明、观澜和龙岗中心城属于第三梯队，坪山属于第四梯队。
基本是由西向东的走势。虽然坂田这几年房价增幅空间透支有些严重，但是作为深圳核心区首批外溢地区，其价值还是有一定的蓄力，尤其华为的加持，让坂田成为炙手可热的洼地板块。目前坂田500万以内的刚需楼盘也有选择：光明区，虽然目前配套还跟不上，但是它处于深圳的主要发展轴上，向西是未来价值潜力区宝安，东南是深圳早期价值沿溢区龙华，向北是深圳主要产业外溢的东莞松山湖。
目前的二手房均价是4.1万元/平米，与宝安的6万，龙华的5.7万/平米有较高的价格差，所以光明区属于价格洼地，等地铁6号线开通之后，价值一定会被加速填平。在这个地段上，可买的新房有星河天地，92平米，总价425万一套的3室2厅，或者89平米的3房等。500万刚需盘最值得投资的当属是宝安区了。原来的宝安，在深圳人眼里就是一个脏乱差且遥远的关外地区，但事实证明，靠近海岸的地理基因，注定它拥有不平凡的一生。
而后在大湾区一体化发展中，宝安又紧挨几何中心，被定义为粤港澳大湾区的核心带。从这几年深圳对宝安的投资也能看出来，目前已建成的地铁为1号线、5号线和11号线，预计在2030年，宝安要通14条地铁线，总里程约218公里，成为深圳地铁线路最多的新区。当然这一点也反映在了宝安房价的涨幅上，目前宝安的二手房价已经达到6万/平米，深圳排名第三。
