但是话要说回来，黑天鹅事件，只是拔了雷管，并没有把堆砌的炸药包也一并搬走，所以有一句话不得不说，那就是，既然炸药包没搬走，该来的东西，或许迟到，但不会缺席。因此，2020年下半年再往后，尤其是过了2021年，楼市会出现怎样一个情况，我们拭目以待。回答完题主的上半个问题，再看看下半个问题，那就是青岛哪个区域的升值空间大。
我的看法是：最有升值空间的是西海岸新区、城阳区。最没有升值空间甚至有可能贬值的：市南区、市北区、崂山区。道理有二。第一个，放眼全国，青岛是城/郊差距最大的城市，几乎没有之一。虽然看起来均价不高，但各区房价的方差几乎是其它城市的2-2.5倍。很明显传统主城区、学区房过热甚至出现泡沫，近郊地区萎靡。有位博主以苏州为例，说明青岛楼市存在着严重的两极分化现象：这个现象，很多人都发现了。
毕竟北京四合院的均价还不到通州、大兴的两倍，上海人民广场、静安寺附近和莘庄、浦江镇的差距也没青岛那么大，偏偏青岛海边一线到了城阳的四五倍，这肯定不合理了。所以，青岛传统市内四区，房价再涨下去，势必对人才引进、人口流入甚至城市整体发展形成严重桎梏。去泡沫势在必行。另外一句话，虽然孩子读书是刚需，但教育资源的意义并不是无限度拔高的。
青岛虽然房价是南京、杭州一半，但是青岛学区房比南京“拉力琅”、杭州学军、天长等的学区房更贵，直逼北京海淀名校，这明显就说不过去了——江苏路小学、嘉峪关学校虽然好，但是学区房已经贵到在青岛买套能自住的一流学区房的费用，到了比举家投资移民海外，孩子就读欧美名校更贵的地步，这就完全不能用理性解释了。第二个看供应量，放眼整个青岛，楼房供应量最大、最供过于求的，就是市内四区。
有人说，不对啊，有人说，青岛今年要释放出10多万套的楼房供应量，其中一半在西海岸、胶州，看看崂山和市南的供应，贵上天去也不奇怪……对于这些人，甚至不乏一些号称青岛楼市大V的“砖家”，我想问这些人一句，考虑供应量，只考虑新建楼盘供应吗？你们考虑过主城区存在大量的没电梯、没物业、没车位的筒子楼、老破小二手供应了没有？事实上，考虑这些“老破小”以后，市内四区的去化还真的非常的不轻松，甚至可以说近似无解。
上下二图，拍摄时间相差不到半小时，同样是青岛的西镇，金茂湾的灯火通明，和台西大院的灯火寥落形成了鲜明的对比。类似现象，在青岛很多地方都在出现，譬如说，海泊河入海口附近海岸新城和长途站周边的筒子楼、重庆路大山附近新建小区和雁山立交桥附近的四方大院附近都很典型。仔细注意一下，这种反差非常扎眼。此外，考虑城乡剪刀差，建设、投资的主要方向，人口流入、就业的集中区域……甚至从早晚高峰的车流向都无一不显示，青岛人口进入最多、最有活力、最有潜力的，是西海岸新区和城阳区。
类似的数据大家请等黑天鹅事件过去之后，一切恢复正常的时候，通过地图app自行关注一下青岛早晚高峰的车流量和车流向数据。很容易发现的是，青岛绝不是某些人印象里的北宿南工、西宿东工，实际情况是南宿北工、东宿西工。主要的就业聚集地是西海岸和城阳，而市北、李沧是青岛最主要的睡城。在房价低廉的地方工作，反而跑到房价高昂的地方居住，青岛在全国城市里可能是独一份，也是不合常理的，肯定会渐渐改变。
青岛哪个地方房子性价比高，未来升值空间比较大？现在买青岛哪的房子比较合适？
升值就不要考虑了，现在考虑说明你不适合做投资。进去就出不来了。投资客都离场了，你去收拾鸡毛吗？目前，有一些三四线城市陆续出现了房价下跌的迹象，并且下滑速度非常快，三四线相比一二线城市，经济支撑相对薄弱，很难维持高房价，抗跌能力较差，一旦发生下跌现象，很容易导致断崖式下跌。上半年有鹤岗崩盘，几百块钱一平方，3万多元就能买一套。
然后今年烟台海景房也出现了崩盘，价格回到了10年前。2019年11月份山东青岛西海岸新区、胶州楼盘也出现了崩盘迹象，这两个地方的开发总量较大，入市的楼盘多，且较为集中，西海岸出现了7字开头的价格，胶州机场周边龙湖大盘出现了6字头，这些地方的价格比去年最高价格时下跌了40%左右，大家以为下降的很多了，其实和2016年比，还高出约60%，所以下降的空间还很大。
下降较快的城市，基板都是经济收缩型城市，人口负增长，而房地产数量确不断在增加，供大于求，人们预期下降，大家都有买涨不买跌的心理，所以一旦进入下行通道，会和坐滑梯一样，迅速下滑。开发商为了尽快回款，只能降价促销，于是形成了降价大比拼的模式，和2017涨价大比拼正好反过来了。然而，之前加杠杆炒房的人，会更加焦虑，焦虑到一定程度，就挂出来卖，挂了几个月没有成交，也开始以明显低于市场价的程度开始销售自己的房子，现在二手房也是降价大比拼模式，谁降得多，谁就先出手，不舍得降的，每次只降到市场价第一点的，最终会卖不掉或者比之前卖的更低。
