青岛哪个地方发展适中，压力不太大？
今天考察了红岛的两个房地产项目，一个有240万平，一个有160万平，按照每人35平的容纳率，需要将近12万人入住。当前红岛区域的常住人口才9万人，去年整个青岛才增加了5万人。当前的房价是7000元左右。后阳村因为华中路贯通需求整体拆迁，每户人家按照7300元每平补偿，大约是两套85平的高层住宅，三年内给予1500元每月的租房补贴。
青岛中学正在场平，忽悠说17年9月招生，我估计是18年9月。13年7月国家下发5年不建办公楼的禁令，所以18年年底开始政府办公楼建设，19年下半年搬迁。结合新机场和新高铁的投运，个人认为红岛要到20年才能配套成熟，户籍人口大规模涌入，导致推高房价，所以买房要按照持有5年考虑。仅作考察备忘，欢迎拍砖。。
青岛为什么感觉人少？而且感觉越来越少？很恭喜，你的感觉是没毛病的。罪魁祸首在哪里？四个字：三湾三城。“三湾三城”“拥湾发展”大计划，对青岛市人口的稀释，以及有意识的将新入青岛市的人口、新增加的就业机会导入西海岸、城阳、红岛、即墨等处落地，才是目前青岛市人口越来越少的感觉的症结所在。。一句话，青岛的人少了，城阳和黄岛的人多了，仅此而已。
解释起来也很简单，由于东部城区（青岛）的发展成熟度要远高于西岸城区（黄岛）和北岸城区（红岛），因此为了实现“三湾三城”，青岛在近10年以及未来10-20年的发展主力，都会放到西岸城区和北岸城区，主要的基础设施建设和政府投资都将放到这两个地方。而现有的主城区，也就是市南、市北、李沧、崂山四地，按照规划来看，获得资源倾斜将比较有限，后面可见的时间里。
将没有什么太大手笔规划。加上青岛本来就不是一个中心辐射型城市，不像人民广场之于上海、故宫之于北京、钟楼之于西安或天府广场之于成都那样，有一个绝对的公认的城市“中心点”——你说五四广场的话，五四广场建成迄今刚刚20年，再之前在传统老青岛眼里都是“郊区”。之前很多售楼处炒作的市政府北迁计划，虽然被辟谣为假，但是明眼人都能看出，如果市政府真的北迁了，那整个市南区就再也配不上“市中心”一说。
所以，青岛的人口涌入有明显的区域化、集团化、地域化特征。主力建设哪里，人口就涌入哪里。之前的老城区，并不像很多城市那样会出现人口回流，而是会随着新城区的发展，一步步凉掉，最后变成文艺青年“打卡休闲”的历史建筑，是它们最终的归宿。举个很简单的例子，老西镇、老四方、老台东这样的传统青岛老城区，基本都已经是半个养老院了。
如果不服，220路公交车坐个几趟，你会深有感触。或者去团岛市场跑两圈就能发现，老人的数量占了绝大多数。抛开90年代新修的东部地区不谈，浮山后、李村周边，这一批现在聚集的人口，以70后、80初为主。我记得我毕业回到青岛的时候，跟我来青岛的同学，大部分都会选择浮山后、李村周边作为租房的首选地，后来买房子，他们当中的大部分也选择了在这里落地，只有我一个人回了西镇（因为当时父母都住在西镇），当时还有一种被孤立的感觉……应该在这里插一句，我之前在很多问答和文章里都批判浮山后是青岛房价涨得“最透支”的地方，因为我从哪里推算都无法得出浮山后这种只能起高层、中小户型，推开窗户一堵大山的“阴地”会比灵山卫这种“座山面海、别墅遍地、地铁修三条”的“阳地”贵一倍的结论，然而这是现实。
不过，不同的时代说不同的话，现在批判浮山后涨透支，不代表我当年对浮山后不认可。对于十几年前也就是2007年左右，没有跟随伙伴们的脚步去浮山后买套房的决定，我一直是颇后悔的，眼瞅着浮山后从几千块钱涨到现在三四万，甚至个别楼盘破5万，西镇当年一万多，是当年浮山后的两倍，而现在哪怕金茂湾也很难能突破3万……工作十年才赚多少钱？插完话，我们再看看最近几年涌入青岛的80末、90后都去了哪里。
很明显，西海岸、红岛、城阳。如果对这一观点有异议，去逛一遍西海岸新城吾悦广场或者城阳家佳源……你就应该明白了。所以，不少地产大V一直坚称“市区才是未来的主力”、“西海岸、红岛涨透支”，但是我要送他们两个字，胡扯。就像我刚才说的，“座山面海、别墅遍地”的灵山卫，现在海边一线高层海景房两万多。“推开窗户一堵大山啥没有”的浮山后，现在房价小四万（注释，城阳才一万多，只有浮山后房价的2/5到1/3之间）。
真正掏钱的90后们都不傻——驾照很简单，买了车以后最不怕的就是远，弄辆心爱的宝马3系或者ATSL没事炸个街跑个山，还不够房贷利息的差价……至于医疗教育，我现在年轻力壮，跟我谈这些，几个意思？？别看你们浮山后现在有齐鲁医院，有妇婴医院，但十几年前你们来浮山后落地的时候，那时候难道浮山后有医院吗？没有吧。
还有一些大V会说“一定程度下必然出现人口回流“，我只想说一句，你们看看十几年前在浮山后、李村买房子的80后，现在是把李村商圈抬得火起来了呢，还是都回流到当年的市北、四方、西镇了呢？所以，很简单的一句话：回流是不可能的，这辈子都不可能的。就你们市区那些破筒子楼，90后是看不上的。就你们这些大V的老青岛情怀，他们是没有的。
更要命的是，在城阳和西海岸住，跑到传统市内四区上班？不好意思，不存在的。事实明明是传统青岛人要跑过来上班好吧……所以，既然市内四区房价高昂、房龄老旧、配套落后，相反西海岸、城阳这些新区，户口是青岛的，车牌是鲁B的，工资是青岛市的水平，房价却不比淄博、临沂等三线城市更贵，“房价低、工资高”，岂有不来之理？有时候在网上经常看到很多人说青岛“房价高、工资低”，还列了一把把的数据，有时候我就在想，难道你们真的非觉得市南才是青岛吗？非要在香港路写字楼上班，才算在青岛有工作吗？在这种情况下，青岛市内四区高端人才出国或者去北上广谋职的同时，却无法吸引新人落地，甚至逐渐出现成规模的人口流出，就像很多偏远农村一样，逐渐留下老人留守，留给大家的感受就是青岛人少，而且越来越少，是必然的。
但是，我还是低估了很多青岛人对老青岛执着的程度，有时候涉及情怀两个字，非理性起来真的很难形容。就是今年，悟空头条还有大V发表了这样的言论：我想很多实际去过红树林的人看到这篇论述以后，应该是真的被这种言论震惊到了……现在夏天旅游旺季，红树林的画风是这个样子的：看看今年夏天城市阳台这种“坐隧道车都到不了的犄角旮旯地儿”的游客盛况（图片网友提供），实际上已经超过了市区所有海水浴场游客总和。
这时候再纠结淡季是不是人迹罕至，实际上已经是伪命题了……难怪附近很多居民这么说：我选择在这里定居，本以为可以清净一些，没想到没几年，这里却成了青岛最热闹、人流最高的地方。再看看海上嘉年华这个开业才4年的商场今年国庆排队结账的场面。实际上凭借奥特莱斯的低价位，海上嘉年华很多店铺的销量在青岛市同品牌店铺都是第一位的。
以耐克店为例，也是青岛市内四区其余所有耐克店销量的总和还要多。好了，这时候你会觉得青岛人少吗？这像是没有多少人的感觉吗？当然，在很多“黄岛红岛不是青岛”的青岛保守人士眼里，以上图片描述的事情，跟青岛是没有关系的。不是发生在青岛的。不过，这么想也没错。毕竟当年“宁要西部一张床、不要东部一套房。”“宁可困死老四方，打死不去辛家庄”都是当年东部大开发时候，很多保守的青岛市民喊出来的口号。
。抛去炒房获利或者极大改善生活条件的方面不谈，根据青岛市“三湾三城”规划来看，明明大发展的、资金进入、人员涌入的地方，是西岸城区、北岸城区，传统的市内四区建设停滞，随着人口的流出，将来都会变成现在的中山路，这是明摆着要大概率发生的事情。树挪死人挪活，这时候坐守青岛市内四区盲目排外，坐等变养老院，不及时向外跳，是愚蠢的。
至于哪里有投资价值，哪里涨透支，这种言论，是炒房客、售楼处关心的内容。跟我的言论没有关系。我只是想说，把市里那些无物业、无电梯、无车位、采光差、户型奇葩的老筒子楼趁着现在还有接盘侠的时候脱手吧。改善一下自己的生活，别在“西镇台东养老大院”里坐井观天，难道不好吗？既然已经感觉到青岛人少，而且越变越少，周围留下来的都是老人，意识到问题的存在，也确实应该抓紧行动了。
