投资小公寓前景如何？
宁可投资学区房，大型社区的住宅，千万不要买小公寓。交易成本，税费，以及限购等因素，足矣让你账目的浮赢大大打折。我媳妇在2009年投资了一套小户型公寓，总价12万2，当时按揭了12万。10年过去了，名义上西安房价已经涨到了1万3以上，而我们投资的这套小公寓位置还不错，月租金1300元。但是，想脱手，根本没人接盘。
从2017年，中介公司就给我们说价格大概35万，即便是2018年二手房疯涨，我们这套房也没卖掉。如今成了个鸡肋，好在原来买的足够便宜，装修也足够省钱（2010年装修总共耗资2万），基本上早就收回投资了。但是，如果同期投资了住宅，那么至少赚2倍。因为这套房的存在，我们现在想买改善型住房，也受到限购政策的约束；同样，我们现住的房子，在2015年办理契税时，也是按照3%的二套房标准征收的，算下来也多花了1万块。
浙江酒店式公寓可落户，具体如何解读？买房人迎来什么利好？
大家好，我是勇谈。4月28日上午，浙江省公安厅正式发布《浙江省常住户口登记管理规定》（以下简称《户口规定》）及10条便民举措，规定将于5月1日正式实施。其中“人才公寓、酒店式公寓可以设立集体户”让很多从事房产销售或者有购买公寓打算的朋友为之一振。那么此次浙江允许人才公寓、酒店式公寓落户，起码意味着浙江对于商住一体的公寓产品是认可的。
借此机会简单谈谈我的观察。商住一体的公寓到底该往哪走？一线城市跟其他城市的态度截然不同毫无疑问一线城市采取“禁”的措施其实还是因为害怕投资炒作风，毕竟2018年前上演过记得2019年的时候全国就有佛山、郑州等二线城市出现了“商住公寓维权风”，主要对象就是针对的就是商住一体的公寓类产品。因为2018年开始北京等城市对于商住一体公寓的态度就是“禁”，限购和禁止出售是这些城市的主旋律。
很多专家学者也用打“擦边球”来形容包括万科在内很多房企打造的“商住一体公寓”。但对于这样的产品，二三线城市的态度却截然不同，毕竟公寓产品的前身其实就是办公楼（写字楼），只不过是缩小版的而已（很多公寓产品其实就是把原来的办公类产品分割下）。商住一体的公寓（包括商业房产）可以落户早在2019年在湖南等中部省份和城市已经被允许了，甚至包括河南等省份专门对于满足居住需求的商业房产的水电进行了优惠放开、放宽落户条件肯定是一种趋势，甚至从某些方面来说户籍制度原本就是历史遗留产物。
在放宽落户的趋势下，包括石家庄、太原、西安等省会城市都已经实行“零门槛”落户。不知道大家有没有思考一个这样的问题“既然租房就可以落户，那么为何买公寓为何不能落户？”这也是为何包括长沙等城市出台“租房落户”后就允许商业房产落户的原因。要不然就是一个自相矛盾的措施“租房可以落户，买房的不可以落户？更何况是可以满足居住需求的公寓？”所以，从这点来说一旦一个城市宣布“租房可以落户”基本上也就是默认公寓等商业房产可以落户了。
只不过有些地方会对于落户后享受的福利有所限制，比如：是集体户或者不允许享受子女就近入学等。浙江省人才公寓、酒店式公寓可以落户（集体户）其实更多是一种跟进，表明了自己承认了公寓的态度公寓其实也是商品房发展到今天的必然产物，毕竟并不是所有人都可以买得起住宅大家可以自问下“为何商住一体的公寓会得到不少人的青睐？”主要还是因为其购买要求低（多数对于户籍没要求）单价低、位置不错还能解决居住问题。
以浙江杭州为例，目前新房销售均价在2.5万元左右，对于很多毕业几年没有多少积蓄的年轻外来人来说真正能买得起的不多。加上如今多数人不愿意随意迁户口（尤其是户籍在农村的）仅仅满足居住需求这点公寓是完全符合条件的。而且公寓类产品在欧美国家早已经是一个成熟的产品，说明是经得起时间检验的。允许公寓类产品落户，其实也代表流动浙江省对于公寓类产品的态度，态度比落户重要的多就像开头讲的一样，北京等一线城市对于公寓类产品还是采取了“禁”的办法。
浙江省此时出台规定允许公寓落户，无疑就是从侧面承认了公寓类产品的存在。未来相信包括开发商在内也会加大对于人才公寓、酒店式公寓类产品的开发和改造。毕竟商业地产库存过高的问题已经存在了很长时间，图上所示是2019年国内办公楼销售面积及增长率走势图，可以看到过去的一年同比增长率都是负值（相比于2018年），而且增长都在-10%以下。
足以说明市场对于办公类产品的态度，近些年包括合肥等一直在推动的“商改住”“商改租”其实就是把办公类产品进行改变，与其这样不如干脆承认“公寓”的存在就是了。大家知道房产本身只有住宅、商业营业用房、办公类等几个区别，相信随着越来越多城市承认“公寓”存在，我国房地产市场会产生一个新的类别也不一定。购买公寓或者想要购买公寓的朋友这则消息算是利好，不过绝对不要解读为“鼓励投资”2018年后住宅类房产投资都已经不行了，更何况是严重过剩的商业房产投资？公寓无论开发商如何调整其用途，其土地用途是商业的本质不会变。
哪怕未来进行房产出售、交易税费都是按照商业房产交易来走的，超过40%的增值部分税费，并不是所有人都能承受得起的。图上所示是2019年国内商业用房销售图，可以看到整个2019年商业用房销售面积都是出于同比负增长的情况。一方面是因为商业房产供应过多，一方面也是大家普遍不看好商业房产的未来。这也是造成包括办公、商业等房产过剩的主要原因，换句话说假如你购买了公寓类商业房产，哪怕房价明面在涨未来也未必能够销售的出去，毕竟市场的需求在持续降低。
已经购买公寓或者说准备购买公寓的朋友或许可以享受落户、出租等便利，但是不要过分夸大作用起码从明面来说公寓类房产还是得到地方认可的，起码不会出现类似于北京这样不允许商住一体公寓存在的情况。已经购买公寓的朋友未来拿房屋出来出租都没有问题，起码可以赚个租金这点大家其实可以放心的。甚至未来对于这些符合条件的公寓会出现水电费与居民用电一致或差距不大的情况，这些都可以期待的。
此次浙江的这则规定其实已经为商住一体公寓找到了一个出路“人才公寓”或者“酒店式公寓”（其实就是换了名字）。综上，浙江“人才公寓”或者“酒店式公寓”可以落集体户更多的解读是对于现有商住一体公寓的一种默认。起码未来不少开发商或者购房者不用再有“不合规”的帽子在头上了，房企或者购房者起码有一个定心丸。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
浙江酒店式公寓可设集体户会带来怎样的影响？会不会刺激低迷的商住公寓市场？
浙江酒店式公寓可设集体户，这个政策可能会为低迷的商住公寓市场带来一丝“暖意”；但商住公寓本身存在的一些缺陷，还是难以靠一个政策扭转整体市场的“寒冷”。第一、商住公寓可设集体户会带来怎样的影响？应该说这个政策的出台，对商住公寓市场整体影响是积极向好的。01、总的来说，对浙江商住公寓销售是利好浙江是全国经济强省，2019年GDP总量超越6万亿，位居全国第四，仅次于广东、江苏和山东省，跟这个经济发展水平相适应的是高房价。
不管是省会杭州，还是经济强市温州、宁波、义务、嘉兴等，房价都比较高，对部分刚需来说，住房总价过高，经济压力比较大，为解决实际居住需求，买一套价格相对低一些的商住公寓也是不错的选择。但在以前，商住公寓是很难落户，很多人为了落户，就不得不选择够买住房，承受较高的经济压力，而实际上对居住的需求又不一定非得是住宅。
从这个意义上说，允许商住公寓开设集体户落户，无疑会缓减这部分购房群体的经济压力，有助于他们解决实际落户需求。这个政策的出台，无疑将对这部分购房人产生吸引力。02、不同城市的落户政策不同，商住公寓可设集体户，对不同城市商住公寓市场的影响力是不同的放在具体的城市看，有的城市是允许商住公寓落户的，有些城市则是不允许的，这个政策出台后，无疑就会产生不同的影响。
对已经放开商住公寓落户的城市来说，基本没有影响；而还未放开落户限制的城市而言，还是有助于刺激低迷的商住公寓成交。03、浙江放开商住公寓落户，会不会对全国其他省市形成示范效应？这个可能不会。在全国各个省市，关于商住公寓落户也是不同的，上海是不允许的，而本地是可以的，每个省究竟如何执行？还是看各个省自己的规定。
当然，如果公安部统一出台政策，允许商住公寓设立集体户的话，那无疑将在一定程度上刺激商住公寓成交。04、有助于吸引人才和劳动力一般来说，买商住公寓的多是刚毕业不久的年轻人，追求高品质生活，但整体的经济承受力又很有限，自身未婚，短期内又没有小孩上学的需求，也没有结婚的需求，但落户却是非常现实的问题。浙江出台这个政策，既能给低迷的商住公寓市场形成利好，又能吸引人才和劳动力，算是“一箭双雕”之计吧。
因此，浙江出台商住公寓落户政策，还是能在一定程度上对商住公寓形成利好，有助于吸引人口，有助于刺激交易。第二、会不会刺激低迷的商住公寓市场？前段时间，淘宝网红薇娅直播卖房，售卖的就是杭州的一个商住公寓项目。通过这次行业跨界尝试，也算给浙江民众普及了商住公寓的一些知识，有助于提升商住公寓的影响力。这次政策层面出台利好，无疑将再次把人们的目光吸引到商住公寓项目上，会在一定程度上刺激商住公寓交易。
01、可刺激年轻人群体置业“一人吃饱，全家开心！”刚毕业的高校毕业生，经济能力有限，房价高，买住房可能有压力，不买的话，居住又是个问题；以前买公寓，户口又是个问题；但暂时也没有子女上学的需求。因此，公寓可落户无疑对这部分置业群体而言是很有吸引力的。02、对引进的人才和劳动力也有刺激作用另外，暂住的人才和流动的劳动力，在总价相对低很多的公寓面前，买得起的人还是比较多的，能落户后，户口问题也解决了，意味着相应的公共服务也能正常享受，也是具有刺激作用的。
03、对投资群体也有刺激作用目前看，租售同权是大趋势。在这个趋势下，只要房东同意，租赁公寓的租户也可将户口落在租住的公寓集体户中，那意味着公寓租赁将增加筹码；公寓租赁市场的崛起，也将带动公寓投资，就能刺激公寓交易。04、对部分刚需还是有刺激作用的部分刚需预算有限，有落户需求，但没有上学的需求，那在房价高企的背景下，购买公寓也是一种选择。
因此，允许商住公寓落户，对公寓市场的刺激作用还是有的。第三、如果全面放开商住公寓落户，会对住宅市场形成冲击吗？真是这样的话，会分流住宅市场部分需求，增加公寓销售量，但不会对住宅市场形成强烈冲击。01、商住公寓还是有诸多弊端，难以成为多数人置业的首选比如，土地使用年限只有40年，有的是50年，满了以后就得重新交一次土地出让金，费用支出上无疑更高。
公寓一般是工业用或商业用水、电费用，多数都不是民水民电，没有燃气入户，后期较高的生活成本也是多数人避开置业公寓的原因。02、落户只是置业的一项需求，在置业决策上的权重有限对刚毕业不久的年轻人或单身狗而言，公寓能落户，还是有吸引力的；但多数人置业还是更看重房子自身的居住舒适度和学区之类的复合需求，落户的权重有限。
03、针对公寓的落户政策可能会有变数，久经沙场的老将可能会有顾虑对目前有落户现实需求的买房人来说，这个政策出台后，会将公寓纳入自己的置业选择，确实也能解决自身的实际需求。但对落户需求还不紧迫的买房人来说，尤其是投资客来说，可能会谨慎评估这个政策的延续性。怎么说呢？毕竟不是公安部的统一政策，单个省的政策可能在以后会有变数。
比如，后期被公安部叫停等，公寓买了，开发商还没交房，但政策已经被叫停了，你说这些人怎么办？还有，目前为了刺激低迷的公寓市场出台这个政策，后期市场行情变化了，这个政策如何变？存在变数。现在是依据这个政策置业的，后期政策变了，无疑这个置业规划就要落空了。因此，公寓可设集体户对公寓市场具有提振作用，会分流一些客户到这个市场中。
