大连链家地产，在大连链家地产工作一般一个月能赚多少钱 了解情况的朋友帮忙

编者按：本文来自微信公众号“混沌大学”（ID：hundun-university），作者：左晖，本文根据5月5日左晖教授在混沌大学的课程整理而成，36氪经授权发布。

在这个世界上，对的事情其实并不是很多，但是对的事情都比较难。所以，越是碰到容易的事情，越是看起来像捷径的事情，我们就越是比较回避。—— 左晖

今天中国服务行业的基本情况是，基本的服务、基础的产品和基本的品质保障是缺失的。尤其是在地产经纪行业，服务的方差（方差是实际值与期望值之差平方的平均值，方差越大，数据的波动越大）非常大。

如何在格式化的进程中，把方差做到最小，并在如此大的品类里保持服务品质？我想把我的战略思考与混沌大学的同学分享。

我不太要求经纪人做到非常好的服务，我核心的要求就是不要提供差的服务。我心里的基本品质就是 60 分。因为在今天这个行业中，很多企业都只能达到10分、20分。只要你能够达到用户的基本需要，就可以达到 60 分，那就可以完全跟你的竞争者区分开来了。

核心洞察：

地产经纪行业的“格式化”

战略是基于对产业的洞察。在今天，各个行业都在进行“格式化”的进程，地产经纪行业也不例外。

运营的格式化

当前房地产行业已经进入了下半场，逐渐从增量市场转变为存量市场，从制造业转向了服务业。在这种情况下，运营的能力将会比开发的能力更加重要。

要做好房地产的运营，首先要提供有品质的“格式化”服务。

我从2001年开始做房地产中介生意。一开始交易的时候，主要盈利方式是吃差价。

到了2004年，链家提出了不吃差价的战略。为了不吃差价，在短短一年的时间里，我们把购房中介费率提高了两次 ——而我们的竞争对手提出的口号是不收中介费。这是一个艰难的调整过程。

2011年链家开始在全网发布真实房源和真实数据。在一开始的3个月时间里，我们遭受了线上和线下流量的巨大损失。因为只要你发布真实房价，一定会比竞争对手发布的价格要高很多。

但是从长远来看，这种“格式化”服务能够保证我们服务的基本品质，让客户有了一个良好的服务体验。客户就会对我们产生认同和信赖，这种口碑效应才是企业长远发展的保证。

线上的格式化

线上化是行业格式化的必然过程。不动产行业是中国最后一个或者最后几个正在艰难线上化的产业。因为整个产业的链条过长，推动消费者进行大量线上消费比较困难。

早在2010年，链家便开始布局线上平台，增强经纪人与客户之间的互动互通，实现房源、业主、客户和经纪人之间的高效关联。

我们通过线上线下融合，剔除并重构了交易场景中冗余、复杂的流程，实现了用户体验和作业效率的双提升。

现在链家每一个成交背后都可以达到大概 12000 个PV（页面浏览量），而行业平均水平在 3000 左右。这是一个断代式的差异，链家与同行早已不在一个时代。

今天的链家已经汇聚了整个不动产交易里第一批线上重度用户，给这波用户提供了第一批线上可消费的内容。未来五年，链家线上流程的覆盖率会从 25% 提升到 70%-80%。

战略选择：

构建以经纪人合作为中心的网络

链家有 15 万经纪人，分布在全国 30 多个城市。

链家的经纪人既是我们的员工，也是我们的产品，更是我们的客户。只有把经纪人当成客户来服务，才能让他们在工作中感到满意，才能让每个经纪人提供的服务品质不会有太大的出入，不会有太大的方差。

因而链家的战略选择是，构建经纪人合作关系网络，从而建立更大的服务关系网络与供求关系网络。

链家的飞轮模型

品质驱动效率，效率驱动规模，规模带来收益

01. 重构供应链，提升经纪人品质

服务业的供应链实际上就是服务的提供者，对于链家来讲，我们的供应链就是经纪人。经纪人的素质和能力，决定了服务的品质。

在当链家决定不再吃差价的时候，原先那些经纪人一夜之间就全部走掉了。

我们只能从职校、技校里边招募新人，这些新人一开始没有经验，天天被客户骂。但是当他们被培养出来后，链家的服务质量和品质就有了明显的提升。

到了今天，我们招聘的门槛越来越高。2017年，链家所有新招募经纪人的门槛是统招大专学历，而到 2018 年开始，所有链家新招的经纪人门槛已经变成了统招本科。

只有提升经纪人品质，才能更好地做到帮助客户解读庞大的市场信息，让客户的决策过程变得轻松。

02. 打造组织内部信任关系

我是学计算机出身的，在很长一段时间对所谓的企业文化、愿景之类的东西是不感冒的。我搞不清楚这些东西到底有没有用，到底能不能形成力量和战斗力。

后来我发现，只有建立起一种良好的企业文化和价值观，才能让我们的经纪人更好地为消费者服务。

第一，保持坦诚真实的沟通

如果想让你的经纪人跟消费者保持一个良好的沟通，那么你自己首先应该跟你的经纪人们保持一个良好的沟通，这个沟通一定是坦诚的、真实的。

链家是一家 17 年的公司，每年老员工都会组织一次Party。某一年聚会的时候，因为当年赚了很多钱，我一时头脑发热，宣布说工作 10 年以上的老员工，每人都会得到一块几万块钱的表。

但是后来，10年以上的老员工越来越多，这笔资金成为了企业沉重的负担。我只能坦诚地跟大家说，我们发不起了。我没有找别的理由去取消这个奖励，而是坦诚地在员工面前做了自我批评。

第二，价值观一以贯之

只有你自己核心的价值观一以贯之的时候，才有可能在组织内部打造出一种信任关系。

在链家以前，全中国所有的房产经纪公司在一个城市的存量房，从来没有超过14%。

原因是在一个平台之下的经纪人，内部会存在非常残酷的竞争，这种竞争甚至会大于外部的竞争，导致内部的边际效益越来越低，而边际成本越来越高。

这个行业里面有一个非常不好的事情，叫做切户。

就是我们带客户看完房子以后，可能会有同事或同行在旁边埋伏着，突然窜出来找到那个人，把客户带走。

我们的很多同业，定的规矩基本都是不许切同事的客户。但是我们内部定的规矩是不许切同行的客户。

因为我相信一件事情，如果你让他不许切同事的客户，但是允许切同行的客户的话，那么这个人切起同事的客户来，只会更加凶残。

我很早的时候就决定，链家内部所有的咨询、文件，全部都可以对外公开，没有什么事是不能够让消费者知道的。

每一次投诉的时候，我们最在意的是内部的同事怎么看。出来一件事之后，客户肯定会到门店去，问你们这是怎么回事？然后我们的经纪人肯定都会去解释，说这个事跟我们都没有关系，其实是怎么样。

但我觉得是这样的，在解释的过程中，经纪人自己相信吗？他自己相信的话，他的解释消费者一定信。他自己都不信的话，消费者也不会信的。

第三，加强分工与合作

链家经纪人之间的方差是这个行业里面最小的。我们没有特别厉害的人，也就是那种厉害到不太需要别人帮忙的经理人。

因为我们有一个理念，如果你不太需要别人帮忙，那么你也不太会去帮助别人。我们希望打造的是一个平台式的集体，大家能够互帮互助，互相促进。

链家内部有一个指标叫“单边比”，也就是说一张业务单子，是由多少经纪人合作完成的。链家现在的平均“单边比”是6，平均每单业务是由6个人合作完成的。

链家内部的招募平台是一个市场化的过程，门店的管理者需要向招聘部门去“买人”。

招聘部门在这个过程中，就会很注重门店的“单边比”。他们相信，如果这个门店的“单边比”高的话，对于新人来说就会有更多的业务发展机会，就会更愿意长久地留下来。

在房产经纪行业里，经纪人人均从业时间大概只有 7 个月，但是链家改变了这种状况。

北京链家今年有超过 7000 名员工从业时间超过了 60 个月。北京链家的月流失率已经控制到 2% 以内，这个数据已经比日本的同行要低。

03. 建立外部可信竞合网络

除了内部经纪人的合作和互助之外，建立一个外部可信的竞合网络同样重要。

当链家进入到一个城市之后，会发现同行都不欢迎我们，因为会对他们造成非常大的影响。在这种情况下，我们没有选择“打”，而是尝试着能不能把大家给拉过来。

今天的商业已经远远超过它的边界了。现在非常流行跨界，我们是在做纵向的跨界。在这个行业里，链家做了很多基础的工作，这些工作已经变成了行业的基础设施。

比如我们提供了基本的楼盘字典，覆盖了全中国8000万套房子，未来可以覆盖 2 亿套。在 8000 万套房子里面，大概有 60 万种户型，链家把这 60 万种户型都画了出来，同时还有线上静态和动态的数据。

这些数据全行业都在使用，我们的同行都会在链家网上扒数据，扒户型图。

对链家来说，我们可以通过建设这样一个内部的网络，向全行业的网络去发展，逐步实现整个产业链的整合。

未来：

做难而正确的事情

重和轻：干别人不干的脏活累活

今天，整个中国的产业结构相对而言都比较“轻”。很多事应该有人要去做，却没有人做，很多基础设施都不完善。

我们在做“自如”产品的装修改造的过程当中，希望供应商能够在 14 天时间内把一个标准住宅给提供出来，但是市场上没有人能够做到。所以我们只能自己去做，结果我们现在已经变成了全北京最大的装修公司。

我们的标准化保洁等等服务，在市场上也找不到合适的供应商，也只能我们自己去做。结果我们又变成了北京最大的保洁公司，每年提供的保洁服务超过 300 万次。

目前这个行业很多基础设施没有得到解决，给消费者提供基本服务支持没有得到完善，所以，我们就要变成一个比较“重”的企业，做一些别人不愿意做的脏活累活。

慢和快：慢就是快

我们的信仰就是“慢就是快”，慢点儿可能会更快。

我们觉得自己是一个相对比较慢的公司，长期 focus 在一个领域里，在战略上也不是很快。

但是这种方式比较适合我们，在基础服务产品的提供过程当中，“慢慢来”的做法，会让产品的品质更有保障。

在这样一个浮躁的时代里，大家的心思要定下来，其实是不太容易的。

一直以来，我比较喜欢说一些我们做过的事，不太擅长说一些我们想做和要做的事。因为任何一个想做和要做的事情，要实现起来，其实都没有那么容易。

难和易：做难而正确的事情

我不太喜欢做容易的事情。商业上的事情其实是没有什么捷径可言的，走得快的企业最终都是要补短板的，最终所有的路还是需要重新走一遍。

在这个世界上，对的事情其实并不是很多，但是对的事情都比较难。所以，越是碰到容易的事情，越是看起来像捷径的事情，我们就越是比较回避。

小结：

链家从2001年成立，到现在也快17年的时间了。面对这么多的用户，我一直都比较忐忑。

为客户提供基本的有品质的服务，这就是我们的初心，这也是服务行业很多企业所缺乏的东西。

大多数竞争者不懂我们，我们也不会去看他们。我很清楚自己的初心，很清楚自己在做什么。

从一开始，我们就与其他人不属于同一个时代。

编者按：本文来自微信公众号“腾讯深网”（ID：qqshenwang），作者 相欣、孙宏超，编辑 康晓。36氪经授权转载。

四年前，链家用一封公开信划清了与搜房网的界限。在公开信中，链家表示因为搜房网（从一家房地产门户网站）成为了一家中介公司，和链家产生直接竞争关系，决定停止与搜房网合作。

随后，曾将互联网渠道视为竞争对手的链家频繁出击。今年4月，链家终于上线大招“贝壳”，这个全新的开放平台将引入500家公寓平台，要“开放优质资源和线上能力，聚合和赋能全行业的优质服务者”。贝壳找房CEO彭永东透露，4月23号正式推广开始到6月底，贝壳找房平台的流量是链家网的75%。

这是一个行业领先者的自我重构，动作之大、决心之强甚至引发外界关于链家创始人左晖是否要掏空链家注入贝壳的质疑。

但和四年前不同，贝壳面对的是一个更加成熟和竞争更加激烈的市场，尤其是合并了赶集、安居客等网站的58，正是这个领域里的超级大鳄。更重要的是，正如当年链家以公开信形势驱逐搜房一样，想线上线下一把抓的贝壳将几乎所有的竞争对手逼成了“联盟”。

今年5月8日，58集团宣布将三大产品升级，扩充更多行业资源，构筑“全赋能开放平台”；6月12日，58集团和安居客联合了我爱我家集团、中原地产、21世纪不动产中国、万科二手房物业、麦田房产等除了“老大”链家以外的其他几大中介，发起了“双核保真·以誓筑势”全行业真房源誓约大会。

在大会上，58集团CEO姚劲波直接放话，“有的公司希望这个行业里的公司全死掉，只有我活着，这种想法是不对的。”而我爱我家集团董事长兼CEO谢勇则道出了牵手58的核心原因，“我们需要的是真正的平台，如果一家自称是平台的企业，既做线上，又做线下，既当裁判员，又当运动员，这在商业伦理上和操作逻辑上是绝对不能被接受的。”

山雨欲来风满楼，互联网房产中介公司受困链家久已。但尽管互联网企业祭出了大流量、免费等多个法宝，互联网中介本质还是中介，无法逃脱低频交易、获客成本极高的困境。此次58牵手多家线下中介平台，以及链家强势转型贝壳，双方无论胜负如何，或许线下房产中介都将失去此前的统治性地位，互联网+线下地产中介成为行业主流。

链家的互联网平台梦

有消息显示，早在2014年链家就已经开始在体系内快速推动互联网化，试图从一个线下作业的房产经纪公司，逐步成长为以数据驱动的全价值链房产服务平台。

这样的转变也在情理之中，计算机专业出身的左晖一直试图给链家带来更多的技术基因，贝壳找房成立前，链家网有一半的员工是技术角色。在楼盘字典的数据建设上，链家累积的投入已经超过5亿元。

互联网房产行业中，链家是少有的“从线下往线上打”的企业。过去几年里，传统房产中介出身的链家花费大量时间和精力来构建大数据系统，并将大数据产品化和发力移动端。有数据显示，链家IT和互联网化成本每年达到1.1亿元，来自一线互联网公司的产品研发团队多达660人。

“链家很早就开始同时做线上和线下的业务，我们现在看到（行业里）都是从线上往线下打，可能我们是唯一从线下往线上打，打的还不错的。”在去年的世界互联网大会上，左晖曾这样对《深网》说。他认为，这将会是未来的方向，需要同时具备组织能力、运营能力，如此消费者的体验和效率才能提高。“从线下往线上打，从慢往快打，从重往轻打，从低频往高频打”，这是左晖当时对于链家的总结，未来也会沿着这四个方向继续发展。

去年年底，左晖在接受《深网》专访时又进一步透露，在拥有众多业务板块之后，链家的下一步是考虑“怎么能够赋能给更多的人”。如今，链家整体平台GMV1.2万亿，全年交易量60万套，线下门店超过8000家，住宅楼盘字典覆盖1亿套。这些数据为链家整个生态的运转不断供血。目前，链家已涉及的业务包含交易服务、大数据处理、资产管理、金融等。

四个月过后，链家的平台化梦想以“贝壳找房”作为承载媒介呈现在外界面前。根据官方定义，贝壳找房定位于技术驱动的品质居住服务平台，开放优质资源和线上能力，聚合和赋能全行业的优质服务者，打造品质居住服务生态，为消费者提供包括二手房、新房、租赁等全方位的居住服务。

作为继承和升级了链家网在产品技术、品质控制和数据挖掘等方面能力的新平台，贝壳找房被倾注了极大资源支持。

据了解，链家向贝壳找房输出了大量技术和管理团队，同时原链家网CEO彭永东担任新平台CEO。他们希望“在不远的将来，覆盖全中国超过300个城市，服务超过2亿的社区家庭，连接100万职业经纪人和10万家门店，赋能超过100个品牌，作为基础设施推动行业正循环。”

“坚持真房源”被贝壳租房视作准入底线。“真房源”并非第一次出现在链家的字典里，真实存在、真实主题、真实价格、真实图片、真实在租成为贝壳找房真房源新标准。

实际上，不仅是链家本身，这种开放战略也在向已经独立出来的自如业务贯穿。6月底，自如发布了资管平台战略，这意味着地产商们可以把整栋楼的物业托管给自如，通过委托管理、租赁经营、战略合作三种方式共享自如60万间规模的后台供应链与互联网流量。

被逼出的“58房产”

在58赶集合并后，一位垂直O2O行业负责人对腾讯《深网》表示：“58赶集合并后，将不再仅仅扮演裁判的角色，更要下场踢球，未来与商家的利益冲突将不可避免。”当时姚劲波也对腾讯《深网》表示，在整合成功后，将对更多垂直领域的对手进行精准打击。

数据显示，58集团的收入主要来自三大方面：房地产、招聘、汽车。姚劲波曾在公开场合表示，2010年之前，58房地产行业一分钱收入都没有，但现在房产的收入已经超过了招聘、生活服务等其他版块。58集团房地产业务模式是依靠流量，与经纪公司合作，为中介公司提供信息服务。北京区域，我爱我家、链家、麦田成为58端口的主要使用者，也是房源的主要发布者，在中介公司赖以依存的线上流量，58系也排名第一。

在合并后，房产也并不算是58精准打击的核心领域，直到去年下半年，在招聘、二手车、家政等领域之后，58才试图在互联网房产领域进一步发力。

不过58在互联网房产第一枪打的不算漂亮，今年2月份，58同城安居客宣布上调端口费30%-50%，引发了包括我爱我家、链家、麦田在内的中介联盟的联手抵制。中介公司们用下架旗下所有房源作威胁，来对抗58同城安居客通过流量垄断来收割房产经纪公司的利润。收购安居客的58还能出此昏招只能说让人遗憾，要知道此前安居客2014年上市失败不得不卖身58的重要原因就是其单方面宣布涨价后，遭遇房产中介共同抵制。

但当链家也推出找房平台后，线下地产中介联盟出现了巨大的分化。链家在互联网领域的强势进击让我爱我家、中原地产等实力弱于链家的中介公司感受到了线上线下都会被对手制约的担忧。

据一位接近58的人士对腾讯《深网》表示，此前58并未对房产领域提升到战略高度，不过链家的步步紧逼，让58感受到了危机。贝壳成立后，姚劲波及手下的高管团队几乎把全部的精力用在地产领域，在极短的时间里58集团就与我爱我家、麦田房产、中原地产、21世纪不动产形成联盟。

随着姚劲波表态“我们愿意跟大家做朋友”，几家重点线下地产中介联盟走到了一起，姚劲波、谢勇、中原地产大陆区主席黎明楷、21世纪不动产副总裁吴起、麦田房产副总裁吴存胜，在6月12日宣布牵手成功。姚劲波在现场表示，“在这个变化的行业下，今年58没有任何（端口）的涨价计划。”

当天，左晖和姚劲波在朋友圈暗自交手，姚劲波说左晖“相由心生”，自己看的是阳光明媚，左晖则回应称：“打雷应该是又有人赌咒发誓了”。

合纵连横达成后，58加快了在互联网房产行业布局的脚步。6月22日晚间，58集团宣布将和多家投资机构一起设立一支50亿元的房地产行业基金，专注于面向优秀的房产经纪公司、行业科技公司等挖掘潜在投资机会；7月2日，58集团公布了最新组织架构调整，原集团资深副总裁、安居客CEO庄建东晋升为集团联席总裁。

目前58在房产中介领域的布局仍要面临不小挑战：首先是财报显示，58的营销成本在逐年递增，流量贩卖是否会存在瓶颈；其次，国内的房产大环境能否满足58未来的构想；最后，则是58始终无法切入真正的交易环节，投资我爱我家是一个好的尝试，不过还没有看到58更多的动作。

房产中介与信息平台之争

“从线上到线下”的58与“从线下到线上”的链家最终走到了同一个十字路口。

在链家开始转型互联网的2014年，同时也是国内房地产市场的一个重要拐点。在这一年，万科董事长郁亮判断房地产行业已经从黄金时代进入白银时代。

和其他传统线下领域没什么不同，互联网似乎也在一夜之间成为了开发商们售卖房产的救命稻草，房多多、爱屋吉屋、房天下等一批房产交易平台带着大量融资占据了行业C位。有数据显示，2015年5月爱屋吉屋的市场份额为4.04%，仅次于中原和链家；2012年成立的好屋中国，主打全民营销，2013年布局36个城市，实现超过600亿销售额。

“线上交易、取消线下门店、零中介费”，这些互联网房产交易平台和他们的盟友在其他领域打出的旗帜没什么不同，这些办法让他们深刻改变甚至摧毁了多个行业。由于没有门店的租金成本，互联网中介一方面让利购房者，降低中介费，另一方面通过提高经纪人的佣金提成，抢占传统中介公司的经纪人资源。

但和同样主打这些概念的电商、互联网家政等领域不同，这些来势汹汹的抢食者在仅仅一年后就陷入没落。房天下的毛利率从2015年第一季度开始急剧下滑，第三季度开始营业利润首次变成亏损，并从第四季度开始出现净亏损，2017年房多多宣告转型失败；爱屋吉屋在2016年底被爆出后台职能部门裁员400人，市场占有率也连续下降。

在这背后的核心原因是和其他领域相比，房地产去中介化很难达到市场预期，起码短时间内是个伪命题。与此类似的是，国内二手车电商在崛起时最大的成本之一就是线下的车辆检测环节。黎明楷曾公开表示，线下的工作对于房地产中介这个行业来说，现阶段还是非常重要。“线下门店是收集房源和管理房源一个很好的方法，因为门店跟小区业主的接触更多，也更便捷，房源管理好了，后面工作就会很顺，管不好，根本就没法做下去。”黎明楷直言，中原也不想要门店因为租金很贵，但没有办法。

和其他行业不同，以爱屋吉屋为代表的互联网房产中介交易平台以价格战起手后，寄望在获得了大量的市场占有率后改变行业。但以链家为代表的传统中介却随着中国房地产行业的飞速发展，依托原有的专业团队以及成体系的管理系统，在整个线上线下的链条中占据了强势位置。这就带来了一个问题，房地产中介公司缺乏核心盈利模式，一旦投资者不再输血去继续维持低中介费、高佣金提成，这些互联网中介就很难维持下去。

更重要的痛点来自房产领域的信息高度不对称，在这个领域里房源真实性一直是人们找房过程最为看重的因素。目前58和贝壳找房都主打“真房源”，但贝壳找房高级副总裁闫觅认为，信息平台以收取端口费作为主要盈利模式，这种方式的合理性还有待商榷。“花多少钱买了一个端口，端口发多少套房源，然后就自己刷，这没有办法体现自己的价值，这就是支撑假房源产生的基础，平台不管控，一个端口多少钱商家随便刷。”闫觅说。而贝壳找房给自己的定位是包含线上线下一体化服务的“服务平台”，通过提供服务收取费用，或者成交后按照效果收费，以及考虑更多合作模式。

随着多家传统中介布局线上，未来房产中介领域打通线上线下业务也成为了必经之路。但无论如何，获取真实房源、管理房源、找到客户并获取信任、管理素质参差不齐的经纪人团队都是互联网中介和传统中介必须面对和解决好的问题。

编者按：本文来自腾讯新闻《棱镜 》，作者 郭亦非，编辑 刘利平。36氪经授权转载。

“在中国做任何一个生意都会有竞争，这是一个常态。我认为，他们进入市场几乎没有对我们构成威胁。”8月16日，在58同城上半年财报券商电话会上，谈起竞争对手贝壳找房，姚劲波似乎自信满满。

据姚劲波观察，贝壳目前的流量增长也基本与链家下降的APP流量持平，目前来看没有明显的增量趋势，链家加上贝壳的流量只能达到我们的20%，在贝壳体系中，基本上95%以上还是链家的经纪人，链家的交易份额在各个城市没有明显的增幅，甚至在部分城市还有下降的趋势，不止用户端，用户平均访问时长、APP七日留存率等效率指标上，贝壳也不足安居客的相关数据的一半。

随后，贝壳找房予以隔空回击：截至目前，贝壳找房月度活跃用户数已达800多万，而从年初到现在，链家网月度活跃用户数从650万上涨至700万，并且该月活用户与贝壳找房的重合度不到15%。综合第三方数据可见，贝壳找房App与链家App已双双进入房产App月活跃用户数前三名。

原链家高级副总裁陶虹兵在朋友圈写道：“前几天有董事问贝壳CEO彭永东，贝壳发展速度超预期，有何预期外的挑战与困难？Stanley（彭永东）想了半天，回答说他也很困惑，发展这么快为什么没有遇到预料外的挑战，他也一直在找重大挑战……到目前还没有找到，或许这就是最大的挑战。”

这不是两家公司第一次正面交锋。

图片来源：视觉中国

4月23日，链家旗下“贝壳找房”平台正式上线，它希望作为第三方中介平台，为消费者提供包括二手房、新房、租赁、装修、社区服务等居住服务，将链家“楼盘字典”真房源信息系统以及ACN经纪人管理合作方法论，赋能予所有中介公司及经纪人。而这曾经是链家多年建立起来的最宽护城河。

“其实贝壳是平台，它是定平台规则整个流程规范。链家是自营的品牌，或者直营的品牌，德佑是加盟的品牌。”链家集团CEO兼贝壳找房CEO彭永东告诉腾讯《棱镜》。这意味着链家、德佑等品牌都只是入驻贝壳平台上的经纪品牌之一。

从直营、加盟模式切换到平台模式，左晖此举很快遭到部分同行的集体抵制，“既当裁判员、又当运动员”的质疑声扑面而来。

最先站出来的是姚劲波，他执掌的58集团旗下拥有58同城、安居客、赶集网，其将贝壳视为最大的竞争对手。姚劲波拉拢我爱我家、中原地产、麦田房产等房产中介联组成“真房源联盟”，宣称“58坚持做平台、永不自营”。随后更是斥资10.68亿元，战略入股我爱我家，获得约8.3%的股权。

“中介行业不是只有链家这一家公司，还有非链家的众多公司，我们希望告诉业界，不要缴械投降。”一位参与“真房源联盟”的中介公司高管告诉腾讯《棱镜》。

这场关乎生死的战争，胜负结果直接决定着万亿规模的蛋糕该如何分配。眼下，战役不仅在北上广深一线城市进行，更已下沉至遥远的县市。

“这事能不能做成，可能到今年年底，就已经可以看到结果了。”彭永东判断。

58阵营的反扑

“我们需要的是真正的平台，如果一家自称是平台的企业，既做线上，又做线下，既当裁判员，又当运动员，这在商业伦理上和操作逻辑上是绝对不能被接受的。”在全行业真房源誓约大会上，我爱我家集团董事长兼CEO谢勇措辞强硬。58攒局的这个战壕里，唯独缺少了链家。

那天，谢勇第一次见到了姚劲波，之前两人从未谋面，后者希望双方合作得再紧密一些，成为我爱我家的战略股东。

“我是公众公司，公众公司就是你爱怎么买怎么买，就像当时宝能买万科一样，作为管理团队无法阻止。也不是和我做的交易，是二股东、三股东减持股份，我又没拿他的钱。”谢勇对腾讯《棱镜》表示。他承认，线上是自己的弱项，之前老股东不太愿意投入，58的战略入股能够补足这块短板。

谢勇的唯一要求，58不能对我爱我家有房源展示等流量方面的倾斜，“你如果对我倾斜，那对别人就摆不平了。换句话说，如果你打破平衡，别人会跑去贝壳平台上了，对我也没什么好处。”

除了资本绑定我爱我家之外，姚劲波承诺，今年没有任何涨价计划。不过，据腾讯《棱镜》了解，凡是上过贝壳平台的房源，如果再上58系平台，端口费则要上涨5倍，未来也并不排除58入股别家中介公司的可能性。

近期，58集团宣布，已经与21世纪不动产实现双方系统对接。此外，58与我爱我家、中原地产互换“真房源，真服务”合作已达成，与其他全国及区域连锁中介品牌的合作也已进入对接进程，“至此，全行业真房源时代来临。”

令人意外的是，有媒体报道称，近期北京中原正在变成一个平台公司，在平台规则、赋能体系等建立之后，将平台向外部开放，中原体系之外的经纪人和品牌也可以加入，并共享平台资源。腾讯《棱镜》并未联系到中原地产获得更多关于“平台化”的信息。

此前在8月初，与我爱我家同在58阵营中的中原地产，其董事局主席施永青告诉腾讯《棱镜》，暂时不会入驻贝壳平台，“左晖如果说不做链家，只做贝壳，那我们也可以用他们的贝壳平台，但是也不会用了贝壳之后，不用别家的平台。”

如果中原地产效仿链家做平台，那无疑会对58阵营是个打击。作为国内最大的分类信息生活服务平台，房产业务对于58集团举足轻重。58同城财报显示，截至2018年二季度末，包括58同城、赶集网、安居客在内的平台付费会员数量约293.2万，会员服务贡献了11.669亿人民币的营收，同比增长21.1%。资料显示，58平台已吸引超过5万家经纪公司、130多万经纪人入驻。

今年年初，姚劲波公开表示，58平台占据了房产信息平台市场80%以上的市场份额，已经将租房部门从二级部门升级，直接向其汇报，在新房市场方面，则希望三年内成为线上第一。待入股我爱我家这笔交易正式交割后，姚劲波也或将成为我爱我家的董事。

不过，包括58在内的房产中介平台的商业模式是凭借巨大流量，向经纪机构及经纪人收取端口费，自身并不具备更延伸的交易属性。一旦贝壳找房做大，势必直接挑战58的底线。

彭永东瞄准的目标是，今年年底贝壳流量要超过链家app，未来要超过10倍流量，成为居住领域第一流量，同时贝壳要链接50个经纪品牌、3万家门店，2020年则要达到100个经纪品牌、10万家门店、100万经纪人。

在6月29日与中国企业家俱乐部理事交流时，彭永东透露，“贝壳的流量增长的很快，4月23号正式推广开始到现在，平台的流量已经是链家网的75%。”最新贝壳给出的官方数据则是：链家网+贝壳找房，月活已经超过安居客月活。贝壳月活也已经超过了链家网的月活，并且他们之间的重合率不到15%。

这样对垒的场景似曾相识。2014年，当时最大的网络房源发布平台搜房网，就遭到了链家、我爱我家以及58同城的抵制。对于原因，彼时链家的内部信中写道，“搜房开始要卖房，成为一家真正的经纪公司，成为我们的竞争对手了”。

而今，当曾经的抵抗者自身开始做平台时，也不得不面对“裁判员兼运动员”的指责。

对此，彭永东反驳称，裁判员的核心是规则，但是这个行业的问题恰恰是没有系统化的规则，“应该有个人站出来说，我认为我的规则还不错，贝壳就是要做那个第一推动者。规则体系对于各品牌和商家是公平的、一视同仁的。”

彭永东告诉腾讯《棱镜》，2014年的时候链家就筹备做贝壳，贝壳的名字也是那时就想好了，“只不过2014年，我自己想着当时可能还有点急。比如人才储备，那时候整个技术加在一块只有20个人。当时贝壳这个商标人家也不转让，去年那个人说可以转让。那个时间点、要素都到了，然后这个事情就开始了，所以其实这一点也不突然。”

贝壳的攻城掠地

随着5月21日的一纸公示，何生祥被调任为贝壳大中华北区河南省区总经理，肩负起为贝壳平台攻城拔地的重任：说服更多的经纪公司入驻贝壳，并接受真房源和ACN的贝壳方法论。

此次组织结构及人员调整中，对贝壳找房倾斜了极大的人力资源。左晖抽调链家多位直营高管奔赴贝壳担任要职，贝壳也有自己完整的10大职能部门。

调整之后，链家集团分为三条线：分别是自营品牌链家，由上海链家总经理王拥群担任链家COO，按照左晖的说法，“创造增量的价值，而不是存量，链家这个品牌保持32个城市不再扩大了”；加盟品牌德佑，由德佑加盟事业部总经理祁世钊担任德佑COO，计划到今年年底接入3000家门店；贝壳找房平台，由链家集团CEO彭永东亲自担任贝壳CEO。

事实上，早在去年5月底，何生祥就从成都来到郑州，为贝壳拓展做试点。2015年链家那波收购风潮中，成都伊诚、上海德佑均在名单上，伊诚的老员工何生祥也入职链家，负责整个成都新房业务。

故事的开始总是艰难的，因为链家此前在河南并无直营店。在得到集团授权后，何生祥选择用链家品牌做加盟，这也是全国唯一的模式，“因为你又有直营，又有加盟的话，可能别人会觉得你不够开放，公平公正方面会不好把握。”

何生祥向腾讯《棱镜》介绍称，郑州市场前三个月应者寥寥，不过在做了100多家链家店面之后，势也就起来了，四月底德佑品牌孵化出来后，就转向使用德佑作为加盟品牌。目前郑州市场中，链家+德佑店面350家，距离年底750家的目标完成近一半，而整个郑州市场中介门店有1400多家。在整个河南市场，今年年底目标是1000家以上。

从5月开始，贝壳将战线延伸到许昌、开封、新乡、洛阳四个地市，何生祥希望每个地市能链接50-100家门店，今年春节前后将进入第二批地市，争取到明年年底进入河南的所有地市。以目前呈现的效果来看，何生祥称，从房源、客源、员工和费率几个维度来看，贝壳给了加盟商很大支持和赋能，郑州店均人数和业绩均翻了一倍。

与传统的收取加盟费模式相比，此次德佑面向B端的加盟模式，采用按照门店营业额抽取一定比例的管理费，比例在8%到12%之间。彭永东介绍，对于贝壳来说，核心的我们不做端口费，而是基于CPS（基于成交的收费），但收费标准并未透露。

实际上，就在贝壳快速扩张的同时，21世纪不动产、中原地产等中介品牌，以及易居房友等二手房服务平台也正跃跃欲试，希望收割二三线城市的中小中介。对于贝壳来说，“楼盘字典”真房源信息系统、ACN经纪人管理合作方法论是最核心的两大武器。

链家的武器

“地球上是否有这套房你都不确定，你怎么确定是真房源呢？”在亲眼看到了众多中小中介的混乱局面后，德佑COO祁世钊发出这样的感喟。事实上，真房源是复杂而繁琐中介交易的基础。

自2008年起，链家投入重金开始建设楼盘字典。

贝壳不动产数据中心总经理白智广向腾讯《棱镜》介绍称，最开始经纪人走街串巷，拿着本和笔手工记录，包括房间门牌号、标准户型图、属性信息、配套设施信息等，随后升级到后来500人团队的GPS+相机记录，再升级为‘蚁巢’智能集采系统。随后，链家会用大数据来驱动验真管理，所谓验真管理，是对整个房源全周期管理，把从录入到维护到核销到潜在业主的维护到再录入，这一圈叫全生命周期管理。

链家官方统计数据显示，其为“楼盘字典”投入约6亿元，现有数据覆盖了150多个城市的1.2亿套房，成为国内覆盖面最广、颗粒度最细的房屋信息数据库。

白智广预计，今年年底会提升到两亿套房源，基本上能够把中国的300多个城市，及下辖的 2000多个县，我们会把这些城镇的房屋扫清楚，“我给团队打75分，未来楼盘字典能做到100分依赖的是贝壳平台上100万经纪人的作业生态。接下来最大的挑战就是，如何帮助贝壳支持全国300多个城市及相关县域的上线。”

除了楼盘字典系统外，左晖提出的ACN作业系统也是贝壳平台希望对外赋能的武器。

ACN是Agent Cooperate Network的简称，翻译过来就是“经纪人合作网络”，核心是改变经纪人单兵作战，只是找房、找客、促成成交、获取佣金的这单一路径，而是将整个作业交易流程细化拆分为，房源录入、房源维护、客源、撮合成交等多个角色，让“敌人”变成了“盟友”，每个环节的经纪人的劳动成果都将记录在ACN系统中，系统会根据不同角色分配不同的业绩。

这一机制改变了经纪人从业时间短的问题，更好地留住新人。左晖介绍称，北京链家今年有超过 7000 名员工从业时间超过了 60 个月，而行业的人均从业时间大概只有 7 个月，北京链家的月流失率已经控制到 2% 以内，这个数据已经比日本的同行要低。

左晖希望能够将上述两则方法论对外输出，这也意味着凡是入驻贝壳平台的经纪机构必须接受。用祁世钊的话来介绍，就是当地中介门店能够共享链家网这个日活跃用户量300万的大流量平台，与链家的开放房源进行流通联卖等资源，打破品牌的界限，避免加盟商成为信息孤岛。

从实践的结果来看，此举更受到更偏向C端的中小中介机构的欢迎。

“贴牌的加盟模式，就是挂个门头，没有赋能，我想要的一些东西给不了我。除了真房源这块，我们面临的最大问题是招聘，加入德佑后，招聘比以前要好一些。”王东方告诉腾讯《棱镜》。

这位在河南许昌拥有五家中介门店的老板，最近刚刚加盟德佑，入驻贝壳，在二手房业绩做到极致后，他迫切需要突破新房瓶颈，而且每年花在58上近30万的端口费也令他吃不消，而一旦上过贝壳的房源，再上58后端口费上涨5倍，

“之前开的端口费用到合同期结束，价格这么高肯定不会再续了。许昌二手房一个月成交量大概是600套，但是新房一个月能成交3000套，但是我们所有中介公司都在抢这个600套的蛋糕。”王东方表示。

王东方称，加入德佑体系后，就是统一的游戏规则，不会发生有人抢你客户，你佣金就要打折的情况，大家在同一个起跑线，我的房子被别家卖，能享受到房源方的分成。他预计，新房和二手房业绩会比之前提升30%。

不过，一位要求匿名的品牌经纪公司高管告诉腾讯《棱镜》，进入贝壳这个平台，就像坐飞机过安检，后台你把我全看光了，包括房源以及财务数据，“它有这个作弊的机会和空间，把这些传给直营的链家。”

Where we are?

在6月底的中国房地产经纪年会上，当着“真房源联盟”对手们，左晖第一次公开回应质疑：“我做贝壳大家有一些争议，这些争议对我们来讲不是很大，对我自己感触很大。”

“大家都处在一种囚徒困境里，谁都不想付出成本。”彭永东告诉腾讯《棱镜》，做贝壳平台就像构建了一个经纪行业的新大陆，做这个对的事，但回馈是负的，有个时间延迟，但就像当初干楼盘字典一样，前期不能只讲究投资回报率。他也承认，“2C的改造相对简单，难就难在2B。”

一位北京链家资深经纪人向腾讯《棱镜》坦言，之前马路上碰到别家的经纪人，都不会打招呼，现在要说服敌人把你的房源放到我的平台，这太难了。

不过，从目前尝试来看，跨品牌联卖成交率这一关键数据来看，数据令人满意，目前达到约70%。这也是链家管理层们最为看重的数据。

和渐入寡头时代的房地产行业不同，房屋中介行业依然相对分散。从北京市占率来说，链家凭借48%的份额稳居第一，我爱我家（14%）和麦田地产（5%）排名其次，但从全国来说，链家市占率也就十几。

一位中介公司高管向腾讯《棱镜》表示，链家在北京是绝对的老大，竞争格局很早就维持住了，而且现在北京不允许开新店，相当于把现有格局稳定住了。他认为，链家自营模式已经做到天花板，如果从市占率去估值，并没有得到相应的财务回报，单纯做链家网撑不起那么高的估值，做平台会提高公司估值。

界面2016年4月披露的链家项目投资计划书显示，当时链家已成立上市团队，正在进行B轮及B＋轮融资，承诺B轮交割后5年内上市，否则就需要按照8%的单利率进行回购。但直到今天，链家官方也从未披露过上市时间表。

对于做平台为上市的传闻，左晖在公开场合予以否认，“我们今天的状况是一个非常舒适状态。”

链家融资时间表（数据来源：CVSource）

2017年4月，融创26亿元入股链家，获得6.25%的股权，链家估值达到416亿元，而我爱我家借壳昆百大时的估值仅为65.6亿元。根据彼时披露的财务数据，截至2016年中资产净值约为16.14亿，2015年税后纯利8.09亿，相比2014年大增986.21%。此外，链家官方曾披露，公司交易额已连续两年破万亿，传闻其2020年交易额目标要翻倍达到2万亿。

左晖一直都是行业中骄傲的存在。他曾公开表示，“大多数竞争者不懂我们，我们也不会去看他们。我很清楚自己在做什么。”

在上述那场年会上，左晖发表了《Where we are?》 的主题演讲。他回忆起十几年前，在清华总裁班上课时，一位台湾老前辈的比喻，“经纪人和毛巾一样，拿着毛巾就拧，拧干了换一条再接着拧，我们这个行业和经纪人之间一直处于这样的关系。”

左晖认为，二手房市场今天6万亿左右，人均创造产值并不比马路骑摩托车送快餐的人高，费率降不下来，跟这个事情有关系。他希望贝壳创造增量的价值，而不是存量，我们期望去1000亿里面抢夺蛋糕。

本文转自微信公众号：凤凰周刊智库（ID：fhzkzk），作者：陈龙，编辑：王毕强，头图来自：视觉中国。

房租暴涨，让在一二线城市里打拼的年轻人疲于奔命。不仅如此，高价租来的房间还很可能甲醛超标，这些年轻人的健康也受到了威胁。

找房是个力气活，也是个要时刻在心里算计的智力活。

北京天安门往东二十多公里，是通州区的梨园站。这是城铁八通线的倒数第三站。等了十几分钟，房产中介才骑着电动车过来，安丽莎吃着烤肠坐上去。电动车载她前行15分钟，才到达看房的小区。中介刚刚从房东手里收来这套60多平方米的房子，客厅墙上还贴着各色儿童拼音图画。“为啥住这儿，便宜啊！”安丽莎说。

两室一厅，中介打算把客厅打上隔断，改造成三居室。安丽莎看中了现有的12平方米的次卧，想从1900元砍到1600元，中介卡在1650元不肯再降，“就这还得跟经理商量一下”。安丽莎开始算账：每月1650元房租押一付一，一年730元管理费和200元维修费，还有3%的中介手续费，再加上水电网费，第一个月要交将近5000元。算了两三遍才算对，她开始频繁给合租的朋友安琪发语音、打电话。

安丽莎去年才来北京，和安琪一起做化妆师，有活儿才出门。之前，安丽莎和安琪住在离市区稍近一些的农民自建公寓，但卫生环境堪忧，夏天床垫还冒出许多不会飞的小虫子，她们于是决定搬到更远的正规小区，寻思着应该不会增加太多的房租。但中介给出的价格让她们捉襟见肘，两人平摊这5000元，还是觉得贵。安丽莎希望，租房费用平均每月不要超过1500元。

8月中旬，我爱我家时任副总裁胡景晖爆料，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场”；“北京五环、六环以内，90万套已经建成的房子处于空置状态”，将长租公寓和房地产中介租赁行业垄断房源、抬高市价的问题推到舆论风暴的中心，引发公众对资本炒作导致房租暴涨及其社会不良效应的担忧。

22岁的中介小伙，见证了多地的拆违，知道眼下是中介市场的好时机。“我们是小中介，两个分店加起来手里也才几千套房，没法跟链家、我爱我家那些竞争，我们一出价，他们就加价。”他又给安丽莎推荐了一套1200元的房子，但装修简陋，而且是多人合租。安丽莎随时给安琪语音汇报数字，安琪正好在工作没有回复，这让她犹豫不决。

这个夏天，不仅毕业来到一线城市的大学生被高房租惊呆了，奋斗了几年的“北漂”、“沪漂”也被急速攀高的房租打乱了生活。

2018年，三个来自辽宁的大学同学在经济的考量下选择在北京合租。

倒计时抢房，最后一秒房没了

听到房租要从6000元涨到7400元，吴佩佩的第一反应是，中介在恶意抬价，还有杀价空间。

吴佩佩来北京快四年了，一直和一位朋友在市区的团结湖、金台路一带合租两居室。两年前她们在团结湖租了一套房，5800元，去年到期后涨到了6000元。“当时中介报价6500元，我们杀价到6000元。谈的时候，感觉中介不太希望我们换房，我们还有讨价优势。”

但今年，租房市场的主动权变了。7月上旬，中介加到7400元，吴佩佩以为是房东搞错了行情乱喊价，希望我爱我家中介去跟房东谈谈。一星期后，中介态度强硬：一分不降。按照合同，付给中介的年服务费也将涨到7400元。吴佩佩和朋友意识到情况的严重性，她们决定重新找房。

吴佩佩的公司位于市中心寸土寸金的三里屯SOHO，以此为圆心，她们几乎把附近的团结湖、甜水园、东大桥的小区看了个遍。8月23日，搬离团结湖的时候，她们原来租住的房子已经以7500元的价格租出去了，涨幅25%。

这次换房，她们找了链家，幸运的是，和她们对接的是一个很有耐心的小姑娘，一有合适房源就通知她们，她们会在当天或第二天去看房。但市场的紧俏还是出乎意料。同一个新房源，不同中介会带多个客户去看房，来晚就得排队，先到先得。中介告诉吴佩佩，房源竞争是租金上涨的原因之一，一个报价6500元的房子，好几家中介争抢，最后就抬成了七八千元了。

她们不敢怠慢，以前最多看十几套房就定下来了，这次一个半月里，她们总共看了三十多套房。有时晚上下班后九点多，她们还去看房，“要是不去，第二天就可能被人签走，所以再晚我们也过去看一眼。”周末三十多度的高温，她们常常从下午一点多看到五六点。渐渐地，她们自觉把预算提高到了7000元。

看过的房子里，大部分让吴佩佩觉得太差。“朝阳区这一带基本都是老房子，根本不值这个价。”位置不好、洗手间不干净、卧室太小，都是她们拒绝的理由。

但好房子，她们又没有选择权。中途，她们和另一个朋友一起找三居室，看到一个刚装修完的三居室，租金9000元，她们很中意。提到新房可能有甲醛，对女性身体有伤害，她们希望推迟一段时间起租，等气味散掉。房东不同意。尽管已拿到房东的银行卡号准备交定金，她们还是放弃了，但立刻就有不在乎甲醛的人签了。

产权方市场上，租客失去了谈判权。很多次，她们当天不签，第二天就被别人签走。另一个房子，房东要求她们必须在8月1日入住，她们已经看了房产证，解释前面的房子月底才到期，但房东说，晚一天都不行，不然每天损失几百块钱。“谈到最后一步了，就是什么条件都不能改。他说什么就是什么，我们几乎不能提要求。”

中介App上放出的房源她们自然也不能放过。但各家中介为了加剧供需失衡，明明手中握有数以万计的房源，但每次却仅仅放出一两套房子让全网租客争抢，这种饥饿营销使得任何房源都会被秒光。

8月17日，一套7000元的新房源挂了出来，她们8月18日去看，8月19日，当机立断，终于赶在上一套房子即将到期之前签了合同。开始房东不想租给她们，嫌女孩事多麻烦，觉得一定要租给一家人。她们求着房东，说自己都是高学历，做正经工作等等。房东总算答应了。“以前我从来没有遇到过房东这么强硬的。”

也是在8月17日，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人被北京市住建委约谈，承诺不涨租金，两天后，又表态要拿出手中总计超过12.5万套的北京存量房源投向市场。其中，仅自如一家就承诺拿出8万套。

这套两居室不大，60平方米左右，主卧有阳台，虽然房子老旧，好在离地铁只有50米。时间紧迫，8月21日起租，她们23日迅速搬了过来。吴佩佩东西多，光书就有十箱，每次搬家都得脱一层皮。“这次租房，是我所有租房经历里最复杂、耗时最长、最难找到房子的一次。对我们来说还是一个蛮大的冲击。我不想再搬了，再搬要么就换城市，比如回老家。”

安顿好父母，自己在上海却乱了

受去年大兴火灾后大规模清理违规住房的影响，租房市场供需失衡，北京郊区房租大幅增长。

中国房情网数据显示，2018年7月，北京各区房租的同比涨幅中，周边各区的涨幅远高于市中心，其中通州、大兴、房山、昌平四区的房租涨幅达71%、64%、63%和55%，而西城、东城、海淀的涨幅为19%、23%和35%。因此，江依琳杀了个回马枪，从五环外搬到了市区。

大二实习在校外租房时，江依琳曾经被中介狠狠骗过一次。杯弓蛇影，从此她不再信任中介。2015年毕业前后，她在北京东北四环的惠新西街北口租了一间次卧，1400元；几个月后搬到东四环外四惠东的一间三居室的主卧，1760元；2016年，这间房的房租涨到2300元后，她搬到东五环外双桥的一间两居室的主卧，房租却涨到了2700元。她一直选择小区房，每一个地方，都只是暂居地。

双桥的这套两室一厅整套租金4000元，但今年房东连涨了两次价，8月份直接涨到5500元，只有一句话：要觉得贵，就别租了，搬走。五环的房租都涨了，这是事实，但她想，与其承受37.5%的涨幅，还不如住到市里。她喜欢逛街，晚上出去玩，“不用花很多钱打车回家。”

出身于经济学专业，江依琳习惯把功夫花在事前。她提前两个月启动，几个晚上在豆瓣租房小组挑出20多个帖子，从中遴选四五个，周末集中去看房，节省不少精力，两周后，她在金台路租到了一个三居室，住在由客厅隔断出来的主卧，租金3300元。整套房的租金超过8000元。

和许多女生一样，江依琳对房子的第一要求是“干净”。但这个房子恰恰不干净。上一个租客在地上留下了许多用过的纸巾、旧杂志，地板上一层污垢，墙漆剥落，床也要坏掉……她做了一番改造。清理完垃圾，花200块钱把旧沙发砸碎扔出去，自己贴上墙纸，收拾出储物间，买了地毯和两把吧台椅，还在镜面书柜前挂上一张画布。

房租在江依琳的收入里只占1/6。因为觉得国内房地产太无厘头，去年她在泰国买了一个配有高级服务设施、拥有地契的小户型海边公寓，每月要还款。不过后来她后悔了，因为几个国内二线城市的房价涨幅很大，她觉得投资方向失误了。

2018年，来自江苏徐州的“北漂”女生选择了租住长租公寓。

“沪漂”女士刘绮丽到上海6年，在浦西一家互联网公司做运营。8月29日，房东突然告诉她，他要把得了癌症的老丈人接到这个房子里住，方便照顾，让她9月底前搬走。她立刻联系了住商不动产、我爱我家两家中介，当晚就去看了三套房，无一满意，“没有我现在住的房子好，价格却要贵很多”。

2012年初到上海，刘绮丽跟四个女孩一起合租，房租只有500元。2014年，为了一只在路边捡到的狗，她开始单独租房，先是租金2200元，2017年4月又换到现在的房子，租金3700元。

刘绮丽在上海的租房是无比精细的。一定要一室户，三楼，楼可以旧，但装修不要太差。这次她提了附带要求：最好三楼，一楼的话要带小院子，方便养花。中介明确告诉她：现在要租到同等条件的房子，得5000元了。

面对5000元的价格，她不能接受。“超过4000元我不能接受。我觉得我的薪水不应该用在这个上面，太多了。”她更大的开销，是在家乡镇江给爸妈买房的房贷，每月要还5000元。即便如此，按照她的收入水平和上海的购房规定，一旦刘绮丽找到结婚对象，她在上海的未来仍然充满希望。

但三天后她发现形势不对，“大中介公司抢购囤积房源，都垄断了，所以才涨，市场很混乱。”一个把房子委托给我爱我家的上海大爷说中介每月给他2700元，但中介的出租价却是4600元。但刘绮丽不打算立刻屈服，而是继续慢慢找。“我是一个很抠的人”。

除了养狗、猫、鸟，刘绮丽还养了四五十盆多肉植物，去年开始又养了十几盆开花植物。此外她还喜欢做饭。因此，她需要大一点的卧室和厨房。原本，她每个工作日下班后都要去跳舞，周末会去江边做运动，蹦床、走扁带、滑板。“单身嘛，得让自己忙起来”。

但最近，她不得不把时间用来找房。她打算每天看三套，周末一天看五套，总能找到价格合适、又符合自己要求的房子。

毕业生为爱来北京，工资全部付房租

房租上涨构成的压力和挑战，对于刚毕业不久的大学生来说，尤其巨大。

马龙刚从上海对外经贸大学硕士毕业，进入了浦东长清路附近一家知名外资会计师事务所工作。大学实习期间，他每天早上六点半起床，从松江赶到陆家嘴。找到房之前，他仍然住在松江朋友租的房子里。

8月底，马龙通过中介看了很多房子，多半不符合自己的要求，便宜的房子基本太破。“我可能是有洁癖，房间大小无所谓，卫生间一定要好点。”但中介的房子小得出乎意料，卫生间里洗澡，转身都费劲。“虽然只有2000元，但感觉很难受。就让我想起了《三和大神》里那些打工的人，感觉自己好惨，面子没有，里子也没有。”

虽然未来工资会有较大增长空间，但刚入职，马龙能拿到手的只有6000元多一点。“看到一个很满意的房要3000一个月，稍差一点的也要2500，再加上中介费，基本要占工资的40%，所以压力很大。”好在女朋友还没毕业，他只需负责一个人的生存。

马龙家在安徽蚌埠，父亲是教师，母亲是护士，家庭并不富裕，但还可以接济他。马龙最希望租到5000元的两居室，自己出一半。但这并不容易，为了看房，连续几天，他的微信运动步数都在3万步以上，排朋友圈第一。8月30日那天，爸爸打电话来，告诉儿子，如果有合适的租个单间也可以，钱不够家里可以补足。“那一刻我很感动。”

广东惠州男生郑伦亮，只有21岁。6月从家乡惠州的职业技术学院毕业后，他在当地一个汽修厂上班，每天加班到晚上八九点。7月份，他辞了职，并在网上认识了广东汕头老乡小雅。小雅在北京上大学，还没毕业，但两人迅速产生好感。8月，郑伦亮不顾一切来到了北京，和小雅在一起。

郑在北京东北四环的芍药居找到一份客服的工作后，他们开始找房。起初在安居客上找房，中介给郑伦亮看的都是脏乱差的房子，不到10平方米，厕所也小。等他终于找到一个3000元的理想房子，却被吓退了。押一付三，加上中介费，他要一次交出一万六。

“刚毕业的我，刚来北京，也没多少钱，借不到这么多钱，家里又没矿。”通过Airbnb短租房暂住期间，他继续在各种网站、App、小程序上找房，却遭到一个个中介的欺骗。

郑伦亮不仅没有租房经验，也从没想到北京房租如此昂贵。幸运的是，他在网上遇到了一位广东老乡，因为妻子怀孕回家，房间闲置。他以2000元的低价把房间租给了郑伦亮，押金只收几百，但租期只有两个月。“两个月后就得再租房了，所以我还在继续找房。”

郑伦亮的工资只有3000多元，而他中意的房源租金也都在3000元以上，这样，他要把自己的所有工资都用在房租上。“我也不知道将来该怎么办。现在又不能离开北京，只能走一步看一步。”

天津女孩李青青似乎比所有人都洒脱。她在市中心东直门的一家消费品公司上班，住在附近的一居室，她非常喜欢现在的房子。今年到期后，她甩开中介，直接和房东续了租。但最近，房东把租金从5500元涨到了6600元。“照这意思，是不是明年就7700，后年就8800了？”

尝试在豆瓣小程序找房之后，李青青直接放弃了。找同等价格的房子、挑选合租室友、花钱搬家，都让她感到烦，“主要是时间精力成本”。

李青青不打算租房了，改住酒店。“有人给你收拾屋子，还有游泳池健身房，还安全。我找的这家虽然一般，但没人塞小卡片。”这家酒店一天房价200元，按照李青青经常出差的工作节奏，每个月只需花4000元。

她勾画了一个新生活的蓝图，“周末回天津。常用物品放办公室，不常用物品运回家，运不了都卖了，断舍离。”

2018年8月28日，广州市天河区石溪村，密密麻麻的租房海报贴满墙壁。

不仅贵，长租公寓还有甲醛！

走进房间那天，姚柏鲸闻到浓烈的刺鼻气味。于是，她找了一家环境质量检测公司到房中检测，第二天晚上收到结果，卧室里的甲醛的检测值为0.15mg/m3 ，是国家标准的1.5倍。

根据卫生部颁布的《室内空气质量标准》(GB/T18883－2002)规定，房间封闭12小时检测甲醛标准为0.1mg/m3(1小时均值)，超过该标准，即为不合格。根据《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，家居装修中产生的5种污染物中，甲醛和苯是最常见、危害最大的致癌物质，可引发白血病。

7月底，姚柏鲸搜索了多个租房App，发现到处都有蛋壳公寓的房源，于是在蛋壳App上预约了一个管家。管家带着他们，2天里看了朝阳区蒋府锦苑一号院的房子。蛋壳和自如一样，所有房子都是相同设计，每户三室一厅，房间多为10平方米左右。

但姚柏鲸看中的那套房，管家说“还在配置”，姚柏鲸说，刚装修完的房子不能住，对方说，他们的房子都有静置期。因此姚柏鲸理解为，房子的家具没到位，或者保洁没做完。

因为等着入住，她签下了8月7日入住的合同。8月7日那天，她打电话要求入住，蛋壳管家却告知房子还没整理完，延期至8月20日。然而，当姚柏鲸第一次进入房间，就察觉了甲醛问题。

她拿着检测结果去找蛋壳管家，要求退租。管家说，只能退押金，但要扣掉从20日起的房租。姚柏鲸同时要求赔付7日至20日的双倍违约金，对方说，如果正常入住就赔，但退租就不赔。姚柏鲸威胁要找他的上级，随后对方打来电话，同意退给她房租和押金。

“虽然大家都被各种虐，但我还是很气愤。不只是耽误时间，而且很恶心，就是这企业没有良心。”姚柏鲸说，自从来到北京，她就被雾霾搞得很敏感，家里买了各种净化器，因此对空气质量极其在意。

“你接触的信息量越来越大，知道雾霾、甲醛的危害的时候，就不能视而不见了。有的人会觉得通通风、散散味就可以，不会那么认真警觉。如果刚毕业出来的孩子，刚找工作、谈恋爱的，可能不了解其中的危害，就这么过去了。”当天晚上，她把检测结果和遭遇发在豆瓣网，许多网友跟帖，表示在自如、蛋壳租房遇到了同样的情况。

姚柏鲸说的没错，大部分年轻人对甲醛危害没有足够重视。北京女孩刘梦笛刚大学毕业，因为家离公司较远，8月，她和同学申请了自如的“海燕计划”，在朝阳区沙滩小区租了自如的长租公寓，租金3200元。“海燕计划”声称对全国应届毕业生实行“月付房租，0押金”。得知长租公寓的甲醛问题后，她们曾打算做环境监测，但后来觉得麻烦，决定不测，直接申请退租。

从南京来到北京的毕业生吴念8月12日住进了自如的一间10平方米的出租房。当时他急于入职，这处回迁小区的公寓虽然还没有路灯、超市、公交站等设施，而且经常早上七点开始装修扰民，但2490元的房租和与公司的距离，还是让他觉得凑合。但他忽略了甲醛的气味，只是每天白天上班时把窗户打开，晚上回来睡觉时打开空调。

“当初租房软件上的房源信息，都写明了：空气质量经过检测，没有问题。我问过他们，他们说只需要通通风就可以了。”8月29日晚，一个同楼的女生把自买仪器检测的结果发到租客群里，质问“明明当初租房之前跟我们承诺空气质量没问题，但如果你们根本就没测的话，那就是欺骗消费者的行为。”自如管家态度强硬，称自买仪器测量不准，也没有法律效力。

9月1日，“阿里P7员工因租自如甲醛房患白血病去世”的消息引发舆论关注，媒体曝出多例长租公寓品牌甲醛超标。当天，链家地产董事长左晖做出了“承担责任”的回应，自如下架了全国9城全部首租房源，等待CMA认证机构检验。

此后，自如管家的态度开始软化，提供了一些应对措施，“比如说，如果测出甲醛超标，可以免费退租或换租，如果选择继续住，可以要求进行空气治理，比如提供空气净化器，但他也没说净化空气这段时间你去住哪里。”吴念和许多室友请检测公司进行了统一检测。不管怎样，他不想再住了。

“许多年后，也许我们还会记得，在我们刚毕业无暇顾及生活品质的时候，差点在有甲醛的屋子里中了毒。”吴念说，“但谁能保证不会有其他人正在或接着受害呢？”

*应要求，文中所有人物均为化名

本文转自微信公众号：凤凰周刊智库（ID：fhzkzk），作者：陈龙，编辑：王毕强。

*文章为作者独立观点，不代表虎嗅网立场

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